ЖК "Оранж Парк" на Опытном Поле

[Афоня]

Думаю все так и останется, просто одну квартиру вместо 10 будут 15 человек снимать, получается прибавление...

[ZolA]

А что думают уважаемые форумчане о ЖК "Оранж парк" с точки зрения инвестиций?
Сейчас цены довольно привлекательны: в корпусе, который сейчас продается (со стороны метро и ближе к лесу), квартиры-студии стоят 2,5 млн. руб., однушки 3,5 млн. руб. (в среднем).
Вводные данные:
1. Дом - монолит, в квартирах ничего нет (ни перегородок, ни сантехники, ни электрики - а-ля Солид).
2. Срок сдачи - 2-й квартал 2017, заселения - 3-й квартал 2017. Но, думаю, можно смело прибавлять к этим датам 1 год - средняя задержка сдачи.
3. Договор - ЖСК, т.к. не готовы все необходимые документы на ДДУ.
4. Возможна рассрочка - 30% первоначальный взнос, далее оплата равными долями через каждые 3 месяца до марта 2016 года.
5. На сегодня готовность дома - 0% (ровняют территорию, намечается яма под котлован)
Из плюсов - близость к метро Котельники, которое ко сроку сдачи домов уже точно откроют, ну и близость к лесу, если лес еще не вырубят.
Из минусов - все остальное, особенно отсутствие социальной инфраструктуры и присутствие кучи торговых комплексов/рынков. Жить бы я тут не стал, но если рассматривать такую покупку именно как инвестицию, то после сдачи дома продать такую квартиру можно будет значительно дороже. И купить квартиру для себя уже в нормальном месте.
Соответственно, вопрос к людям, которые имеют опыт в покупке новостроек (а здесь таких много): каковы перспективы и риски такого варианта?

[opium]

Из (-) -Жск, сроки. Люберцы16 не рассматривали?

[ТатьянаТ]

Ко времени сдачи этих домов сдадут и Котельнические высотки. Но ни одного детсада, ни одной школы и поликлиника в городе тоже одна. Дорог тоже нет. Все, кто может, ездят в Москву по любому поводу, не связанному с покупками. Покупать есть где, главное тут выжить. А так - да, отличное вложение денег.

[v-str]

А что думают уважаемые форумчане о ЖК "Оранж парк" с точки зрения инвестиций?
Сейчас цены довольно привлекательны: в корпусе, который сейчас продается (со стороны метро и ближе к лесу), квартиры-студии стоят 2,5 млн. руб., однушки 3,5 млн. руб. (в среднем).

В 11 минутах езды (без пробок) от метро Котельники год назад купили родителям двушку за 3,5 миллиона рублей. Как водится в срок не сдали, но дом уже на выходе. Так как панель, то первоначальные затраты на отделку будут небольшие. Когда в июле ездили смотреть, то спросили агента за сколько сейчас эту квартиру можно продать. 3,3 млн руб. Т.е. итог инвестиции за год - минус 200 тысяч. Это еще не пошли затраты на содержание квартиры.
Содержание дома - это тоже чей-то бизнес, т.е. квартира как инвестиция будет приносить убыток, если её не сдавать.

И так повсеместно. Папа у себя замутил 4 гаража со словами, что это будет вам сыновья, а при необходимости можно будет продать. Сейчас самый лучший гараж в самом лучшем месте можно продать за 100 тысяч. Люди предпочитают обходится без гаражей, оставляют машины во дворах. Машина перестала быть ценностью, которую нужно хранить в подходящих условиях. Папа всю жизнь нудил, что оштукатуренный гараж стоит дороже. Сейчас это не имеет значения в цене, просто при прочих равных оштукатуренный гараж выберут первым. Машины обслуживаются на автосервисах, поэтому место для хранения хлама и гаечных ключей не нужно. Гараж - это чей-то бизнес. Поэтому люди не мелочатся. Когда власти подняли налог на землю и плата за гараж стала невыносимо велика для пенсионеров, проверили правление ГСК. Оказалось, что правление делает 100% на налоге за землю просто удваивая государственную ставку. И даже не заморачивается льготами пенсионеров, т.к. ноль на два умножать не выгодно.

Что касается новых домов, то застройка без инфраструктуры - это не выгодно. Район становится совсем непривлекательным. Нефть и газ падают в цене, работы в нерезиновой становится меньше, зарплаты падают. Потенциальных арендаторов становится меньше, а тут возводят кучу многоэтажных домов. Конкуренция среди арендодателей будет высока. Да, метро рядом, но дома планируются очень высокие. Такой квартал загрузит станцию Котельники в час пик по самое не хочу, а еще подвоз людей из области. Транспортная доступность будет хуже. Обслуживание домов будет чьим-то бизнесом со 100-200% доходом, что вкупе с конкуренцией арендодателей сделает инвестицию невыгодной.

[sergei_86]

обратите внимание, что договор который планирует заключать ПИК не ДДУ, а ЖСК
со всеми вытекающими

минусы


-Отсутствуют государственные гарантии постройки дома- в случае покупки квартиры в новостройке по схеме долевого участия застройщика обяжут пройти ряд процедур по оформлению земли под строительство, разрешительной документации на новостройку.
- Не понятны многие юридические моменты- как быть, если вы решили выйти из ЖСК, или изменяются доли во владении будущей квартирой. Если в законе о долевом строительстве все это прописано прямо, то в случае с ТСЖ нужно внимательно смотреть устав ЖСК.
- Стоимость квартиры невозможно определить и закрепить в договоре.
- Сроки окончания строительства никем не определены.
- Дольщики ЖСК лишены прав и государственных гарантий, предоставляемых законом ФЗ 214-Ф3. Так же они не могут защитить свои права в суде- нет ни определяющих сроков и стоимости.
- Нельзя вернуть свои деньги обратно. Порядок возврата денег определяется не законом или договором, а кооперативом.
- Есть риск двойных продаж. Так как отсутствует регистрация в Госреестре, есть возможность двойных и тройных продаж. И судебная практика по подобным гражданским делам не в пользу истцов.
Отсутствует возможность проверки ЖСК, которые имеют специфику ведения финансовых дел, отличную от общепринятой.

[Павел]

В 11 минутах езды (без пробок) от метро Котельники год назад купили родителям двушку за 3,5 миллиона рублей. Как водится в срок не сдали, но дом уже на выходе. Так как панель, то первоначальные затраты на отделку будут небольшие. Когда в июле ездили смотреть, то спросили агента за сколько сейчас эту квартиру можно продать. 3,3 млн руб. Т.е. итог инвестиции за год - минус 200 тысяч. Это еще не пошли затраты на содержание квартиры.
Содержание дома - это тоже чей-то бизнес, т.е. квартира как инвестиция будет приносить убыток, если её не сдавать.

И так повсеместно. Папа у себя замутил 4 гаража со словами, что это будет вам сыновья, а при необходимости можно будет продать. Сейчас самый лучший гараж в самом лучшем месте можно продать за 100 тысяч. Люди предпочитают обходится без гаражей, оставляют машины во дворах. Машина перестала быть ценностью, которую нужно хранить в подходящих условиях. Папа всю жизнь нудил, что оштукатуренный гараж стоит дороже. Сейчас это не имеет значения в цене, просто при прочих равных оштукатуренный гараж выберут первым. Машины обслуживаются на автосервисах, поэтому место для хранения хлама и гаечных ключей не нужно. Гараж - это чей-то бизнес. Поэтому люди не мелочатся. Когда власти подняли налог на землю и плата за гараж стала невыносимо велика для пенсионеров, проверили правление ГСК. Оказалось, что правление делает 100% на налоге за землю просто удваивая государственную ставку. И даже не заморачивается льготами пенсионеров, т.к. ноль на два умножать не выгодно.

Что касается новых домов, то застройка без инфраструктуры - это не выгодно. Район становится совсем непривлекательным. Нефть и газ падают в цене, работы в нерезиновой становится меньше, зарплаты падают. Потенциальных арендаторов становится меньше, а тут возводят кучу многоэтажных домов. Конкуренция среди арендодателей будет высока. Да, метро рядом, но дома планируются очень высокие. Такой квартал загрузит станцию Котельники в час пик по самое не хочу, а еще подвоз людей из области. Транспортная доступность будет хуже. Обслуживание домов будет чьим-то бизнесом со 100-200% доходом, что вкупе с конкуренцией арендодателей сделает инвестицию невыгодной.

Сейчас действительно очень упал спрос на жилье. На рынке очень много предложений как-раз инвестиционных квартир. Очень много полупустых уже достроенных домов стоит. Опять же ипотечное кредитование свернулось ниже плинтуса. Единственный плюс это метро рядом.
Кстати ДДУ скоро не будет.
http://www.rg.ru/2015/08/11/zilyo.html
А как это отразится на ценах и на спросе/предложение мне не очень понятно, т.к. много вопросов. Например, какая печаль Банку давать просто так гарантию, кто даст контргарантию или обеспечение, а у нас все застройщики или закредитованы, или запирамидены. И т.д. и т.п.
ИМХО. Я бы не рисковал сейчас с недвижкой. Времена сейчас не жирные как лет 5 назад.

[ZolA]

Спасибо за активные отзывы! Постараюсь ответить всем.

Из (-) -Жск, сроки. Люберцы16 не рассматривали?

Спасибо, Люберцы-2016 тоже интересный проект, посмотрим.

Ко времени сдачи этих домов сдадут и Котельнические высотки. Но ни одного детсада, ни одной школы, и поликлиника в городе тоже одна. Дорог тоже нет. Все, кто может, ездят в Москву по любому поводу, не связанному с покупками. Покупать есть где, главное тут выжить. А так - да, отличное вложение денег.

Вообще рядом с "Оранж парк" планируется сад и школа, которые тоже собрался строить ПИК. Но пока даже с правами на землю не определились, так что когда это будет - вопрос. К тому же в самих будущих домах запланированы частные детские сады (признаюсь, слабое утешение). Поликлиника в планах у Солида - когда достроят вторую башню напротив существующей поликлиники, между двумя башнями запланирована новая поликлиника, но это опять вопрос нескольких лет. С дорогами проблем не вижу. Но общее состояние очевидно: инфраструктура не успевает за новыми домами.
Спасибо за отклик!

[ZolA]

В 11 минутах езды (без пробок) от метро Котельники год назад купили родителям двушку за 3,5 миллиона рублей. Как водится в срок не сдали, но дом уже на выходе. Так как панель, то первоначальные затраты на отделку будут небольшие. Когда в июле ездили смотреть, то спросили агента за сколько сейчас эту квартиру можно продать. 3,3 млн руб. Т.е. итог инвестиции за год - минус 200 тысяч. Это еще не пошли затраты на содержание квартиры.
Содержание дома - это тоже чей-то бизнес, т.е. квартира как инвестиция будет приносить убыток, если её не сдавать.

И так повсеместно. Папа у себя замутил 4 гаража со словами, что это будет вам сыновья, а при необходимости можно будет продать. Сейчас самый лучший гараж в самом лучшем месте можно продать за 100 тысяч. Люди предпочитают обходится без гаражей, оставляют машины во дворах. Машина перестала быть ценностью, которую нужно хранить в подходящих условиях. Папа всю жизнь нудил, что оштукатуренный гараж стоит дороже. Сейчас это не имеет значения в цене, просто при прочих равных оштукатуренный гараж выберут первым. Машины обслуживаются на автосервисах, поэтому место для хранения хлама и гаечных ключей не нужно. Гараж - это чей-то бизнес. Поэтому люди не мелочатся. Когда власти подняли налог на землю и плата за гараж стала невыносимо велика для пенсионеров, проверили правление ГСК. Оказалось, что правление делает 100% на налоге за землю просто удваивая государственную ставку. И даже не заморачивается льготами пенсионеров, т.к. ноль на два умножать не выгодно.

Очень показательные истории, спасибо.

Что касается новых домов, то застройка без инфраструктуры - это не выгодно. Район становится совсем непривлекательным. Нефть и газ падают в цене, работы в нерезиновой становится меньше, зарплаты падают. Потенциальных арендаторов становится меньше, а тут возводят кучу многоэтажных домов. Конкуренция среди арендодателей будет высока. Да, метро рядом, но дома планируются очень высокие. Такой квартал загрузит станцию Котельники в час пик по самое не хочу, а еще подвоз людей из области. Транспортная доступность будет хуже. Обслуживание домов будет чьим-то бизнесом со 100-200% доходом, что вкупе с конкуренцией арендодателей сделает инвестицию невыгодной.

Принято. Но нефть не может падать бесконечно, когда-нибудь будет разворот. Да, квартиры сейчас дешевеют из-за увеличения предложения и падения спроса, но ровно поэтому количество начатых новостроек будет сокращаться, и в определенный момент маятник качнется в другую сторону. Обесценивание рубля ускорит этот процесс. Вопрос - когда?

[ZolA]

обратите внимание, что договор который планирует заключать ПИК не ДДУ, а ЖСК
со всеми вытекающими

Договор ДДУ не панацея!

-Отсутствуют государственные гарантии постройки дома- в случае покупки квартиры в новостройке по схеме долевого участия застройщика обяжут пройти ряд процедур по оформлению земли под строительство, разрешительной документации на новостройку.

Да, наличие документов - безусловный плюс, но вовсе не гарантия постройки!

- Не понятны многие юридические моменты- как быть, если вы решили выйти из ЖСК, или изменяются доли во владении будущей квартирой. Если в законе о долевом строительстве все это прописано прямо, то в случае с ТСЖ нужно внимательно смотреть устав ЖСК.

Да, нужно смотреть устав. Как правило, возвращается паевой взнос. Членский не возвращается.

- Стоимость квартиры невозможно определить и закрепить в договоре.

Закрепляется стоимость пая.

- Сроки окончания строительства никем не определены.

Точнее - не гарантируются. Это безусловный минус.

- Дольщики ЖСК лишены прав и государственных гарантий, предоставляемых законом ФЗ 214-Ф3. Так же они не могут защитить свои права в суде- нет ни определяющих сроков и стоимости.
- Нельзя вернуть свои деньги обратно. Порядок возврата денег определяется не законом или договором, а кооперативом.

Вообще-то по ДДУ тоже гарантий мало. В случае банкротства застройщика процедура может длиться годами, а деньги, соответственно, будут заморожены.

- Есть риск двойных продаж. Так как отсутствует регистрация в Госреестре, есть возможность двойных и тройных продаж. И судебная практика по подобным гражданским делам не в пользу истцов.

Это уже мошенничество - уголовное преступление.

Я вовсе не защищаю договор ЖСК! Я просто хочу сказать, что ДДУ тоже никаких гарантий не дает. Спасибо за отклик!