Дело в том, что в ЖК сказано как управляющая организация становится таковой.
Прописанная процедура не выполняется. Поэтому услуги по обслуживанию и поставке ресурсов оказываются по двусторонним договорам (т.е. между ЭК и лично собственником квартиры).
Обязательность заключения договора следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса. Квитанция об оплате работ/услуг является эквивалентом договора в силу статей 434 и 438 ГК.
Стоит внимательно почитать главу 28 "Заключения договора" Гражданского кодекса.