Управляющая компания и активность жильцов

[Nadinka]

Управляющая компания

Управление многоквартирным домом по средства привлечения управляющей компании
Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ.
При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.
Созданные управляющие компании - это не что иное, как псевдоним ДЕЗа. Раньше была монополия ДЕЗА в районе, теперь монополия управляющей компании. Работниками в новых управляющих компаниях остались не только прежние сантехники, инспекторы, но и начальники. Был начальник ДЕЗа, теперь начальник управляющей компании. Вот и все реформа.
Единственный способ для жильцов реально контролировать все расходы на ЖКУ - это создавать свою управляющую компанию, заключать с ней договора на обслуживание и, самое главное, требовать от местных чиновников, что бы все местные бюджетные средства на содержание ЖКХ пропорционально перечислялись в управляющие компании.

Надо усвоить самый главный закон на всё обозримое будущее - контролировать ЖКХ должны сами жильцы. Другими словами, жильцы дома должны контролировать качество и объем услуг, оказываемых им управляющей компанией. Иначе будет всё хуже и хуже.


В тех местах, где ЖКХ уже развалилось, а тарифы заоблачные, нужно обращаться в местную прокуратуру, что бы прокуроры подавали иски в защиту неопределенного числа лиц на предмет снижения тарифов в связи с не соответствующим санитарным нормативам качеством услуг. Требовать защиты своих прав в этом случае также следует от Государственного антимонопольного комитета РФ, Государственного комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации, органов санитарно-эпидемиологического надзора, государственной жилищной инспекции и общественных объединений потребителей. Всё необходимое законодательство для защиты прав потребителей услуг ЖКХ есть, вот только немногие им пользуются.

Договор управления многоквартирным домом (пример)
(между управляющей компанией и собственником помещения)

Нет законов, по которым мы должны платить за то, что не получаем. Наоборот, все законы исходят из положения, что должна оплачиваться только та работа, которая действительно выполнена. Причем не абы как, а с должным качеством.
Если гражданин платит ДЕЗу свои деньги за какую-то работу, то на юридическом языке это означает, что ДЭЗ и жильцы вступают между собой в имущественные отношения, которые регулируются Гражданским кодексом РФ (далее ГК). Последний устанавливает, что имущественные отношения между сторонами возникают на основании договора. При этом статья 161 ГК устанавливает, что договоры между сторонами, одной из которых является юридическое лицо, должны заключаться только в письменной форме.
Таким образом, Гражданский кодекс прямо обязывает ДЭЗы строить свои отношения с гражданами на основании письменного договора. Поэтому любые иные формы регулирования отношений между жильцами и ДЭЗами являются незаконными.

При заключении договора о техническом обслуживании, а также последующем его изменении ДЭЗ должен предоставлять плательщику (жильцу) смету своих расходов на проведение каждого вида работ и документы, подтверждающие расценки на их выполнение. Плюс расчет того, как стоимость услуги делится между жильцами.

Это же относится и к разовым работам (все виды ремонтов, благоустройства и т.п.). После проведения разовой работы ДЭЗ должен выставлять жильцам счет, к которому должны прилагаться смета, обоснование расценок и расчет величины оплаты работы каждым жильцом.

Жильцы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если управляющая организация не выполняет взятые ею обязательства. Ранее эта процедура предполагала судебное решение. Теперь спор также может разрешить суд, но доказывать исполнение условий договора придется управляющей компании.

Срок действия договора с управляющей компанией не может быть больше трех лет.

Если вас не устраивают услуги управляющей компании, вы в любой момент можете провести общее собрание собственников помещений в доме и заменить управляющую компанию. Но требования и претензии должны быть обоснованы. Поэтому очень важно, какой договор на управление будет на конкурсе представлен. Если какие-то пункты этого договора нарушаются, не исполняются, тогда у собственников есть повод провести это собрание. То есть эта дверь не закрыта для жителей.

Каждый жилец дома будет лучше знать свои права и обязанности, если у него будет копия договора с управляющей компанией.
В настоящий момент типового договора, регулирующего отношения жильцов и управляющих компаний, не существует. Фактически все отдается на откуп последних, и они составляют договор "под себя". Поэтому необходимо обязательно проводить юридическую экспертизу договоров, которые предлагает заключить управляющая компания.
Несколько пунктов, на которые следует обратить особое внимание, при заключении договора с управляющей компанией:

* В договоре с управляющей компанией в обязательном порядке должен быть приведен полный состав общего имущества многоквартирного дома. Это требование содержится в статье № 162 Жилищного кодекса.
* Если в договоре, который предлагает вам подписать управляющая компания, полного перечня общего имущества нет, то подписывать его не следует. Необходимо добиваться внесения в договор соответствующих данных. В противном случае через какое-то время вы можете обнаружить, что в сферу деятельности управляющей компании не входит крыша вашего дома или территория вокруг него.
* Договор с управляющей компанией должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. По решению общего собрания собственников жилья, его, а не самой компании, этот перечень может быть изменен. Эта возможность также должна быть отражена в договоре.

Для справки

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий

[Nadinka]

Активность жильцов


Активизация участия жильцов жилого многоквартирного дома в вопросах управления домом
Каким бы грамотным и активным ни был Председатель правления жилого многоквартирного дома, но только от него одного не зависит решение всех текущих и перспективных проблем дома.
Важно воспитывать создание жильцов дома "изнутри". Т.е. каждый жилец дома должен понимать, что улучшения условий проживания в доме следует добиться коллективно, а не рассчитывать, что этими вопросами будут заниматься Председатель правления дома, или инициативная группа жильцов.

Любой жилой многоквартирный дом обслуживается многими различными организациями различной подчиненности и формы собственности. Среди обслуживающих организаций есть как государственные, так и коммерческие фирмы. Подчиненность у организаций разная. Поэтому и методы воздействия на организации, обслуживающие жилой многоквартирный дом, также различны.

К сожалению, для того чтобы устранить, например, одни и те же недостатки ЖКХ, приходится обращаться с жалобами по нескольку раз.
От Председателя правления жилого многоквартирного дома требуется не только желание решить недостатки в доме, но и многое другое. Найти грамотного и активного Председателя правления сложно. На хороших управленцев везде спрос. Но и услуги таких специалистов хорошо оплачиваются. Для жильцов подавляющего большинства жилых многоквартирных домов оказывается "не по карману" оплата услуг таких специалистов.

Добиться устранения любых недостатков ЖКХ и решить иные проблемы можно, если все жильцы дома принимают посильное участие в управлении домом.

Каждый жилец дома должен понимать, что коммуникации пронизывают и опутываю дом со всех сторон и во всех направлениях. Проблемы с коммуникациями у одного жильца могут стать проблемой многих жильцов этого же дома.

Поэтому в вопросах устранения недостатков ЖКХ одной квартиры должны посильно принимать участие и жильцы других квартир.

Если каждый жилец 100 квартирного дома в течение года, в разные инстанции, напишет хотя бы 10 жалоб на устранение недостатков ЖКХ, то общее число жало за год составит 1000!

Жалоба - узаконенное и цивилизованная форма обращения жильца дома с целью устранения определенных недостатков. Если информация, указанная в жалобе, правда и ничего кроме правды, то не стоит стесняться ее отправлять в любую инстанцию.
Речь идет не о том, чтобы, например, пенсионеру все свободное время тратить на написание жалоб. Речь о том, что за улучшение условий проживания в доме, и устранение недостатков ЖКХ надо бороться коллективно. А не ждать, что это сделает сосед, или Председатель правления.

После того, как недостатки ЖКХ будут устранены, отпадет необходимость писать жалобы. Надо будет лишь поддерживать коммуникации дома в порядке, следить за чистотой и т.д. Но для этого надо намного меньше усилий. И жалобы писать придется намного реже.

Отправить обращение, например, жалобу можно тремя основными способами:

* привезти и отдать ее лично в организацию;
* переслать по почте (лучше - заказным письмом);
* отправить обращение через Интернет.

Самый простой, дешевый и удобный способ отправки обращения - использование Интернета. Практически все государственные организации имеют сайт. На большинстве сайтов есть специальные формы для отправки обращений граждан.
Отправить свое обращение через Интернет может любой жилец дома. Время для написания и отправки одного обращения может занять всего лишь несколько минут. Обращение поступает адресату практически мгновенно.
Примечание

* Обращения граждан должны отвечать определенным требованиям. В частности, не допускаются нецензурные высказывания, оскорбительные слова и т.д.
* В обращении должна быть обязательно указана контактная информация об отправителе.
* Писать следует только правду, и ничего кроме правды.

Рекомендации жильцам:
* Не стесняйтесь.
* Добивайтесь улучшения недостатков ЖКХ.
* Пишите объективно и правдиво.
* Если сомневаетесь - обратитесь за советом к жильцам дома. Обращения следует отправлять по адресу. т.е. в ту организацию, которая компетентна в решении определенных вопросов. Не по адресу писать не следует.

Важно

Любой чиновник, любого уровня, человек. У любого чиновника есть свои проблемы, например, житейские. Об этом следует помнить. Другими словами, любой чиновник, прежде сего, человек, а только потом - работник той или иной организации.
Поэтому обращения в адрес любого чиновника должны быть объективными и корректными.
Но любой жилец дома вправе и должен требовать от чиновника любого уровня устранения недостатков ЖКХ, если такие, на самом деле, имеются.
Обращения жильцов жилого многоквартирного дома в адрес любой организации будут тем эффективнее, чем грамотнее написано обращение, и чем больше жильцов участвовало в его подготовке и написании.

[СУПЕР7Я]

Сейчас звонили из Жил.инспецкии по нашим заявления относительно произвола УК. Соседи, инспектор планирует посетить наш дом в середине недели для составления акта. Кто-нибудь может представить интересы нашего дома в дневное время? Нужно поприсутствовать при оформлении акта и рассказать о проблемах.

[Аленка]

На какие проблемы конкретно жаловались?

[СУПЕР7Я]

отопление в моп (но уже включили), лифт, мусор,горячая вода не горячая, нечищенные дороги. на то же, что и все.

[Sid]

мне тоже сегодня звонила женщина из жилинспекции.....
я жаловался на горячую воду, которая негорячая, и на малое давление на последнем этаже. но поскольку нет собственности, сказали ничем помочь не могут, но думаю проблемы у нас одни и теже, так что дожимайте УК по полной......

[Berenis]

я могу в среду. только я не собственница

[Berenis]

только что имела честь общаться с жилинспекцией. ответ на наши вопросы она напишет. Но итог таков: любой чих ( нер ручки на двери, не вывезли мусор, не правильная платежка и тд.) все фиксируем письменно и несем в УК. ждем от них ответ по этому поводу в теч. месяца, если ответа нет, обращаемся в жилинспекцию. Других вариантов нет. У нас, как я поняла обращений таких очень мало, все на словах, звонках и встречах.

[pol]

ждем от них ответ по этому поводу в теч. месяца,

в договоре управления этот срок нам удалось сократить до 10 рабочих дней.

[Nadinka]

а им как то все равно, хоть 10 хоть месяц, они не реагируют. исправно регистрируют письма заявления и на этом все.